Нужно ли СРО застройщику

Круглова Е.А.

Экспертная публикация информационного характера от начальника отдела - Кругловой Е.А. на тему нужен ли СРО застройщику.

После утверждения законодательных новаций в 2017 году, участие застройщика в СРО стало обязательным не всегда. В статье мы расскажем, в каких случаях застройщику нужно СРО, а в каких возможно обойтись без этого допуска.

Определение термина и полномочия

Заказчик и застройщик – это одно и то же лицо. Несмотря на то, что в Градостроительном Кодексе РФ (далее ГрК РФ) не содержится такого понятия, в практике и в общем законодательстве оно существует. Так, например, этот термин упоминается в п.1 ст. 146 НК РФ.

Согласно п. 16 ст. 1 ГрК РФ, застройщик - физическое лицо или организация, которые на собственном земельном участке или участке другого собственника, возводят, реконструируют, демонтируют объекты капитального строительства, производят их капитальный ремонт, а также подготавливают проектно-техническую документацию и осуществляют инженерные изыскания для указанных видов работ.

На основании того факта, что застройщик является одновременно заказчиком, он признается инициатором и главным распорядителем всех работ, считается лицом, которое напрямую заинтересовано в создании конкретного объекта, его реконструкции, демонтаже и т.д.

Функции установлены п. 16 ст. 1 ГрК РФ и СП 48.13330.2019. В их перечень входит:

1. получение разрешения на строительство;
2. привлечение генерального подрядчика (при отсутствии технического заказчика);
3. обеспечение работ проектными и техническими документами;
4. инициация геодезической разбивки линий будущего строительства;
5. принятие управленческих решений о «судьбе» объекта – приостановке работ, консервации строительства, вводе в эксплуатацию;
6. предъявление готового здания (сооружения) уполномоченному органу для ввода в эксплуатацию;
7. организация строительного контроля.

Эти обязанности застройщик может передать техническому заказчику, статус и область деятельности которого закреплены в п.22 ст.1 ГрК РФ. Техзаказчик – юридическое лицо, уполномоченное на заключение подрядных договоров и оказание инжиниринговых услуг, связанных со строительством (ремонтом, демонтажем) объекта. За качество инжинирига и работу генерального подрядчика технический заказчик ответственен перед застройщиком.

Генеральный подрядчик – компания, которая непосредственно осуществляет строительно-монтажные работы, подбирает для этого исполнителей (субподрядчиков), контролирует качество работ и материалов. За результаты своей деятельности и деятельности исполнителей генеральный подрядчик несет ответственность перед застройщиком или техническим заказчиком.

Подробнее о строительном контроле

Правила и порядок рассматриваемого мероприятия установлены в ст. 53 ГрК РФ. Согласно ее положениям данный вид контроля проводится на объектах капитального строительства при возведении, капремонте, реконструкционных работах.

Строительный контроль предполагает проверку соответствия строительно-монтажного процесса положениям проектной документации, технических регламентов и законодательных требований. Проверяется также правильность хранения и складирования строительных материалов и оборудования. Проведение такой проверки входит в обязанности застройщика (технического заказчика).

Замечания контролирующего органа фиксируются в дефектном акте, на основании которого подрядчик обязан устранить выявленные нарушения. После чего составляется одноименный акт, который подписывает руководитель контролирующего органа и руководитель организации-исполнителя.

Участие застройщика в СРО обязательно при:

1. Самостоятельном проведении строительного контроля.
2. Осуществлении функций технического заказчика – заключение подрядных договоров на строительство, непосредственное производство инженерных изысканий, подготовку проектной документации и т.п.
3. Проведении строительных работ на особо опасных и технически сложных объектах.
4. Совмещении функций генерального подрядчика.

Документы для вступления в СРО

Перечень документов для вступления в СРО определен в ст. 55.6 ГрК РФ. В него входят:

1. Заявление с указанием информации о намерении застройщика участвовать в исполнении подрядных договоров на строительство, реализацию инженерных изысканий, составление проектно-технической документации. Если компания не имеет таких намерений, в заявлении необходимо сделать соответствующую запись;
2. Актуальная выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
3. Документы, свидетельствующие о соответствии компании-заявителя требованиям, которые саморегулируемая организация предъявляет к своим участникам;
4. Информация о наличии в штате специалистов по проведению инженерных изысканий и проектировщиков (необходимо, чтобы данные об этих специалистах содержались в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий или Национальном реестре специалистов в области строительства);
5. Копия устава и протокола общего собрания учредителей (решения единственного участника) о вступлении в члены СРО;
6. Копия учредительного договора, если участников несколько;
7. Документы о квалификации специалистов – дипломы, трудовые книжки, свидетельства о повышении квалификации;
8. Лицензия МЧС, ФСБ и ранее полученные действующие допуска СРО (при необходимости).

Условно вступление в СРО можно разделить на 5 этапов:

1. Подготовка и предоставление документов;
2. Рассмотрение документов руководством СРО. Срок процедуры – не более 2 месяцев со дня поступления документов;
3. Приятие решения;
4. Уплата новым участником членского и вступительного взноса;
5. Выдача выписки, дающей право на осуществление работ.

Что делать, если отказали

Основными причинами отказа в допуске являются наличие ранее выданного, действующего допуска от другой СРО, отсутствие необходимых документов, несоответствующее количество специалистов (их должно быть минимум 2 работника, состоящих в НРС и 3-5 специалистов для компаний, претендующих на проведение особо опасных и технически сложных работ). В случае отказа можно обратиться в другое СРО, главное, чтобы место его регистрации совпадало с местом регистрации застройщика.

В заключении хочется сказать, что хотя членство в саморегулируемой организации и не обязательно для застройщиков, оно дает большие преимущества. Участник СРО имеет больше возможностей в сравнении с теми, компаниями, которые работают без этого статуса. В частности, это возможность осуществлять любые виды строительства и монтажа своими силами, без привлечения сторонних организаций и доступ к конкурсам государственных закупок.